Değerleme
DEĞERLEME NE DEMEKTİR?
Değerleme, kıymet takdir edilmesine verilen güncel bir tanımdır. Daha önceleri, bilirkişi ünvanıyla bilinen mesleğin yerini değerleme uzmanlığı almıştır. Mahkemelerde ve kamuda hala bilirkişilik tanımı kullanılmaktadır. Gayrimenkul için yapılan değer tespit işlemlerine kısaca değerleme denilmektedir.
Gayrimenkul değerleme, değerin tespit edilmesi ve tespit edilen değerin değerleme raporu ile yazılı hale getirilmesi işlemidir. Değerleme daha çok finans kuruluşları tarafından (bankalar, kredi kurumları) talep edilen bir hizmettir. Gün geçtikçe, şeffaflığa ve hizmetlere duyulan itibar arttıkça bireyler de gayrimenkul alırken değerleme hizmetine ilgi göstermeye başladı.
Değerleme, değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Değerleme uzmanları SPL tarafından yapılan bir sınav sonucunda eğitim şartlarını tamamlayarak gayrimenkul değerleme uzmanı veya konut değerleme uzmanı olmaya hak kazanmaktadır.
DEĞERLEME SÜRECİ
a) Arsa Üzerinde Yapı Varsa;
1-) Değerleme talep formu ve tapu sureti üzerindeki bilgilerin doğru olup olmadığı kontrol edilir, değişiklik varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgeler temin edilir.
2-) Takyidat kontrolü ( Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)
3-) Tapu Sicil Müdürlüğü Arşivinde yer alan değerleme konusu taşınmaza ait dosya içerisindeki Mimari Projenin incelenmesi, trampa olup olmadığı yada değerleme konusu taşınmazda Mimari Proje dışında yapılan büyütmelerinin tespiti.
4-) Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi ( Pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti )
b) Arsa Üzerinde Yapı Yoksa;
1-) Değerleme talep formu ve tapu sureti üzerindeki bilgilerin doğru olup olmadığı kontrol edilir, değişiklik varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgeler temin edilir.
2-) Takyidat kontrolü ( Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)
3-) Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi ( Pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti )
1-) Değerleme talep formu ve tapu sureti üzerindeki bilgilerin doğru olup olmadığı kontrol edilir, değişiklik varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgeler temin edilir.
2-) Takyidat kontrolü ( Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)
3-) Tapu Sicil Müdürlüğü Arşivinde yer alan değerleme konusu taşınmaza ait dosya içerisindeki Mimari Projenin incelenmesi, trampa olup olmadığı yada değerleme konusu taşınmazda Mimari Proje dışında yapılan büyütmelerinin tespiti.
4-) Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi ( Pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti )
b) Arsa Üzerinde Yapı Yoksa;
1-) Değerleme talep formu ve tapu sureti üzerindeki bilgilerin doğru olup olmadığı kontrol edilir, değişiklik varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgeler temin edilir.
2-) Takyidat kontrolü ( Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)
3-) Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi ( Pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti )
a) Arsa Üzerinde Yapı Varsa;
1-) İmar bilgilerinin incelenmesi;
- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması
2-) Değerlemesi yapılacak gayrimenkule ilişkin imar dosyasının incelenmesi
- Mimari projenin incelenmesi,
- Yapı Ruhsatının incelenmesi,
- Yapı Kullanma İzin Belgesinin incelenmesi,
- Yapının Mimari Projesine aykırı olarak inşa edilmesi sebebi ile tutulan tutanakların incelenmesi,
b) Arsa Üzerinde Yapı Yoksa;
1-) İmar bilgilerinin incelenmesi;
- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması
1-) İmar bilgilerinin incelenmesi;
- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması
2-) Değerlemesi yapılacak gayrimenkule ilişkin imar dosyasının incelenmesi
- Mimari projenin incelenmesi,
- Yapı Ruhsatının incelenmesi,
- Yapı Kullanma İzin Belgesinin incelenmesi,
- Yapının Mimari Projesine aykırı olarak inşa edilmesi sebebi ile tutulan tutanakların incelenmesi,
b) Arsa Üzerinde Yapı Yoksa;
1-) İmar bilgilerinin incelenmesi;
- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması
(Bayındırlık , İl Özel İdare, İSKİ, Anıtlar kurulu gibi)
a-) Mahalli inceleme;
1. Konum,mevkii , adres ve ulaşım bilgileri
2. Söz konusu yapının çevre bilgileri
3. Yapılaşma Bilgileri
4. Mimari proje ve yapı ruhsatı ile uyumluluk,
5. Mevcut durumu fotoğraflama (İç, dış, çevre , manzara vb)
6. Söz konusu gayrimenkulün bölgedeki emsallerinin fiyat bakımından araştırılması,
1. Konum,mevkii , adres ve ulaşım bilgileri
2. Söz konusu yapının çevre bilgileri
3. Yapılaşma Bilgileri
4. Mimari proje ve yapı ruhsatı ile uyumluluk,
5. Mevcut durumu fotoğraflama (İç, dış, çevre , manzara vb)
6. Söz konusu gayrimenkulün bölgedeki emsallerinin fiyat bakımından araştırılması,
Uluslar arası Değerleme Standartlarına göre (UDS) taşınmazın değeri aşağıdaki 3 yöntemle belirlenebilir.
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” Şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” Şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
ODE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’de hazırlanan değerleme raporları Sermaye Piyasası Kurulunun Seri.VIII,No:45 no.lu Sayılı Tebliği eki Uluslar arası Değerleme Standartlarına göre (UDS) yapılır. Bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari bilgiler aşağıda verilmiştir.
1.Rapor Bilgileri
1.1 İçindekiler
1.2 Rapor Tarihi ve Numarası
1.3 Rapor Türü (Ticari, konut, fizibilite vs )
1.4 Raporu Hazırlayanlar
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6 Değerleme Tarihi
1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri (SPK) Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
2.Değerleme Şirketini Ve Müşteriyi Tanitici Bilgiler
2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
3.Değerleme Konusu Taşinmaz Hakkinda Bilgiler
3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
3.3 İmar Bilgileri
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
4.Değerlemesi Yapilan Gayrimenkule İlişkin Analizler
4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
4.12 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
4.13 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.14 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri
4.15 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.16 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
4.17 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
4.18 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.19 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde,Emsal Pay Oranları
5.Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca AlınmasıGereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları m Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı
6.Sonuç
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
6.2 Nihai Değer Takdiri
1.Rapor Bilgileri
1.1 İçindekiler
1.2 Rapor Tarihi ve Numarası
1.3 Rapor Türü (Ticari, konut, fizibilite vs )
1.4 Raporu Hazırlayanlar
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6 Değerleme Tarihi
1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri (SPK) Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
2.Değerleme Şirketini Ve Müşteriyi Tanitici Bilgiler
2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
3.Değerleme Konusu Taşinmaz Hakkinda Bilgiler
3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
3.3 İmar Bilgileri
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
4.Değerlemesi Yapilan Gayrimenkule İlişkin Analizler
4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
4.12 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
4.13 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.14 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri
4.15 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.16 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
4.17 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
4.18 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.19 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde,Emsal Pay Oranları
5.Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca AlınmasıGereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları m Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı
6.Sonuç
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
6.2 Nihai Değer Takdiri
1- Fotograflar
2- Lisans Belgesi
3- Tapu Senedi Örneği
4- Taşınmazlara Ait Takyidat Belgesi
5- Taşınmazlara Ait Çap Örneği
6- İmar Durum Belgesi
7- Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2- Lisans Belgesi
3- Tapu Senedi Örneği
4- Taşınmazlara Ait Takyidat Belgesi
5- Taşınmazlara Ait Çap Örneği
6- İmar Durum Belgesi
7- Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler